Il settore degli immobili di lusso appare in crescita costante, almeno a giudicare dalle recenti statistiche. Non sembra aver risentito della crisi questa fetta di mercato che, dopo il picco fatto registrare nel 2016, continua a mostrare numeri incoraggianti.
Diversi i fattori che hanno contribuito a questo risultato: tra i principali c’è da considerare la “spinta” dei centri storici della principali città italiane. Le bellezze di Roma, Milano e Firenze (ma non solo) continuano ad attrarre tanti investitori, sia italiani che esteri.
Il miglioramento di alcuni servizi ha poi fatto sì che le compravendite aumentassero nel corso degli anni: su questo solco si son poi “inserite” anche altre realtà italiane meno blasonate.
Le altre provincie del Lazio ad esempio hanno contribuito attivamente alla crescita globale, considerando i numeri in costante miglioramento.
Anche alcune periferie (su tutte la zona dell’Eur a Roma) hanno saputo cogliere questa importante sfida, aumentando le compravendite.
Ma quando ci si appresta ad acquistare un immobile di lusso bisogna anche informarsi bene rispetto ai principali aspetti legali. Analizziamone uno in particolare in questo articolo.
L’evoluzione giurisprudenziale sugli immobili di lusso: la Corte di Cassazione apporta rilevanti novità
Anche i sottotetti e i seminterrati devono essere considerati nel computo globale della superficie di un immobile. Se poi quest’ultimo supera i 240 mq non si ha più diritto alle agevolazioni sulla prima casa, poiché l’immobile stesso verrà considerato di lusso.
Questo è ciò che emerge con chiarezza dalla sentenza 2010/2018 della Corte di cassazione, che ha risolto un contenzioso tra il neo- proprietario di una casa e l’Agenzia delle Entrate.
Proprio attraverso questa disposizione, la Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario non aveva più diritto alle agevolazioni riguardanti la prima casa poiché con sottotetto e seminterrato si superava i 240 mq.
Ma ecco nel dettaglio qual è stato il motivo del contendere. Secondo il Fisco, la superficie totale dell’immobile era superiore a 240 mq, per cui lo stesso Fisco aveva chiesto che le imposte venissero pagate per intero.
Ma il proprietario non era d’accordo con questa tesi. Egli sosteneva che ci fosse un errore da parte del Fisco nel conteggiare seminterrato e sottotetto tra gli elementi di superficie abitabile della casa.
Erano state le Commissioni tributarie a schierarsi in una prima fase dalla parte del proprietario, dandogli ragione su questo aspetto. Le Commissioni avevano ritenuto che i due ambienti in questione non erano provvisti dei requisiti stabiliti dal regolamento edilizio riguardo all’abitabilità: a questo punto è intervenuta la Cassazione che, attraverso la sentenza sopracitata, ha capovolto di fatto il giudizio sula vicenda.
Le motivazioni alla base della sentenza della Corte di Cassazione
Su cosa si è basata la Corte di Cassazione per arrivare a questa sentenza?
I giudici hanno preso in esame le specifiche del Decreto Ministeriale 2 Agosto del 1969. Tale Decreto stabiliva che dovevano essere considerate di lusso le abitazioni con una superficie complessiva superiore a 240 mq: inoltre nel Decreto era stabilito chiaramente che da tale conteggio bisognava escludere terrazze, balconi, soffitte, cantine, scale e posto macchina.
Proprio da qui è partita la sentenza della Corte di Cassazione: sottotetti e seminterrati infatti non vengono menzionati all’interno del Decreto come zone da escludere, per cui esse devono essere conteggiate a tutti gli effetti tra gli elementi che contribuiscono ad aumentare lo spazio abitabile (e quindi la superficie complessiva) dell’immobile.
Nel caso di specie quindi, l’abitazione va fatta rientrare nelle categorie catastali A1, A8 o A9 (quelle che servono a classificare abitazioni signorili, ville o castelli). Per questo motivo il proprietario è tenuto a versare per intero tutte le imposte, da quelle di registro fino a quelle ipotecarie e catastali.
